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Diritto Agrario
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Vecchio 25-08-2011, 01.08.29
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Predefinito Compravendita terreni

La compravendita di immobili avviene tramite la stipula di un contratto e precisamente:

La compravendita è un negozio giuridico con il quale una parte (detta venditore) trasferisce a un’altra (detta compratore) la proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di una somma di denaro (art. 1470 del Codice Civile). La natura giuridica del corrispettivo è determinante ai fini della qualifica del contratto, poiché, diversamente, se venisse data in corrispettivo un’altra cosa, si avrebbe un negozio giuridico di natura diversa, ossia il contratto di permuta. La compravendita è un contratto consensuale.
Pertanto la proprietà si trasferisce dal venditore al compratore nel momento in cui le parti raggiungono l’accordo, anche se la cosa non è stata ancora consegnata e il prezzo non è stato ancora pagato. Il contratto, di conseguenza, si perfeziona quando la volontà manifestata dalla parte che prende l’iniziativa coincide con quella della controparte.

Stipula del preliminare di vendita ed il rogito:

Analizziamo il preliminare di vendita:

È un atto che precede il rogito vero e proprio e consiste in una vera e propria promessa di vendita. Il preliminare di vendita o compromesso è quindi un contratto con effetti obbligatori avente a oggetto la conclusione di un futuro contratto che si qualifica rispetto al primo come definitivo. Il preliminare si differenzia a sua volta dalle trattative, dalla minuta e dalla lettera di intenti perché costituisce un vero e proprio contratto. Le altre fattispecie attengono invece a rapporti di negoziazione finalizzati al raggiungimento di un’intesa e alla fissazione di alcuni punti fermi del futuro contratto, che tuttavia le parti non hanno l'obbligo di concludere, proprio perché tra di esse non sono ancora sorti obblighi giuridici, salvo quello di comportarsi secondo buona fede nella fase delle trattative.
Concretamente, si tratta di un documento di carattere privato fra le parti (non deve, infatti,essere redatto da un notaio obbligatoriamente), nel quale però vengono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, c.d. rogito. Può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia l’utilizzo della carta bollata, per poter procedere con più facilità alla sua registrazione.
Al fine di tutelare il compratore dall’eventualità che il venditore abbia promesso l'immobile a più di un acquirente, dal 1997 è stato introdotto l'obbligo della trascrizione dei contratti preliminari aventi a oggetto la compravendita di beni immobili, quando questi risultino da
contratto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente (art. 2645-bis, come modificato dal decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito in legge 28 febbraio 1997, n. 30).
Il contratto preliminare di compravendita deve quindi essere trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari competente per territorio. I relativi costi sono peraltro a carico dell’acquirente. Gli effetti della trascrizione, tuttavia, cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, o entro 3 anni dalla stessa trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di un atto che comunque costituisca esecuzione del preliminare.
In caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto i crediti del promissario acquirente che ne conseguono sono assistiti da privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare. Con il compromesso l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Alla stipula del preliminare viene inoltre versato dall’acquirente un acconto dell’importo pattuito, che verrà eventualmente restituito dal venditore nel caso in cui la compravendita non si realizzi. Peraltro questa somma di denaro può essere data a titolo di caparra confirmatoria (ex art. 1385 c.c.). In questo caso, se la parte che versa la caparra non adempie al contratto, il venditore può recedere da quest’ultimo e trattenere la somma ricevuta. Se inadempiente risulta essere invece il venditore, l’acquirente ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. Oppure la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno. Un’ulteriore ipotesi che può verificarsi è quella in cui il denaro venga versato a titolo di caparra penitenziale (ex art. 1386 c.c.), per cui le parti concordano che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo determinato. In questo caso la parte adempiente non può pretendere né il maggior danno né l'esecuzione del contratto.
Il contenuto del preliminare deve comprendere i punti essenziali del contratto definitivo e,
quindi, avere un minimo di determinatezza. In caso contrario, essendo comunque un contratto, sarebbe invalido per indeterminatezza dell'oggetto (art. 1346 c.c.). Nel compromesso vanno quindi indicati per iscritto: i dati anagrafici dei contraenti; il prezzo di vendita; la descrizione dell'immobile con i dati catastali; le modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale; la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il nominativo del notaio incaricato di redigerlo.
L'acquirente deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l'immobile è libero da vincoli o che lo sarà comunque prima del rogito notarile. Deve poi assicurarsi che gli venga consegnata una copia della seguente documentazione:
atto di proprietà; scheda identificativa catastale;visura di mappa protocollata,visura ipotecaria, eventuali contratti di pesi e servitù,anche se consortili, eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo gravante sull'immobile.
È possibile inserire nel contratto, per maggior cautela, una formula ampia con la quale si prevede la possibilità di acquisto anche per persona da nominare o già nominata: così infatti, se per motivi di salute o altro, l'acquirente non fosse più nella condizione di concludere il contratto, potrà intervenire una diversa persona senza che il venditore possa frapporre ostacoli.
Per maggior sicurezza può preferirsi la scelta di specificare che si viene immessi nel possesso del bene dalla data di sottoscrizione del preliminare. In Italia l'uso o il possesso sono privilegiati e fugano i dubbi circa i rapporti prima del rogito, rendendo palese la buonafede e la volontà delle parti.

Analizziamo adesso il rogito:

Il rogito è l’atto di vendita definitivo. Esso deve essere, a pena di nullità, redatto per iscritto (art. 1350 c.c.), con l'intervento di un notaio, finalizzato a sancire il passaggio di proprietà dell'immobile in cambio del pagamento della cifra pattuita.Il rogito viene quindi generalmente preparato da un notaio, pagato e scelto dalla parte acquirente, che, per la sua qualità di pubblico ufficiale, è autorizzato e incaricato ad attribuire pubblica fede a tutti quegli atti per i quali la legge italiana prescrive la trascrizione nei pubblici registri. E’ tuttavia possibile stipulare il rogito senza l’ausilio di un notaio, limitandosi a far autenticare da quest’ultimo le firme apposte sul contratto.
Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. In presenza del notaio le parti firmano l'atto, l'acquirente salda la parte venditrice . A questo punto il notaio firma anch'egli apponendo il suo sigillo e l'atto è valido. Il notaio si occupa anche di riscuotere le imposte di trasferimento, di trascrivere l'atto nei pubblici registri immobiliari consultabili da chiunque e di rilasciare alle parti copia dell'atto.E’ sempre il notaio a recarsi presso i registri immobiliari e a consultare la storia ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli. Il notaio è infatti responsabile per l'atto che compie e per questo motivo è tenuto ogni volta a effettuare le verifiche del caso. L’usucapione matura infatti dopo venti anni e, quindi, se si procede alla verifica della storia del bene per questo periodo di tempo, non esiste possibilità che vi siano pesi ancora gravanti sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù trascritta oltre 20 anni prima.Il notaio verifica altresì in catasto che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e possibilmente gli sia stata attribuita una rendita, in modo che l’acquirente non abbia problemi a effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare. Nel corso degli accertamenti è possibile che si renda necessaria la produzione di ulteriori documenti. Ciò accade particolarmente quando precedenti debiti (per esempio mutui) risultino pagati ma non siano state cancellate le relative ipoteche, con conseguenti spese e necessità di ulteriori controlli. Anche se il notaio ha l’obbligo di procedere a tali controlli, è opportuno verificare personalmente se l’immobile non sia gravato da ipoteca, recandosi presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari provvisti dei dati anagrafici del proprietario. Se, inoltre, si è effettuata una visura ipotecaria al momento del compromesso e sia trascorso un lasso di tempo consistente, è opportuno effettuare una nuova visura nell’imminenza della stipulazione del contratto definitivo. Frequentemente, infatti, il bene oggetto della compravendita è gravato da un'ipoteca accesa a garanzia di un mutuo. Tale mutuo, qualora fosse necessario, potrebbe eventualmente essere accollato dall’acquirente, previa valutazione finanziaria in merito alla
convenienza dell’operazione. In caso contrario, è necessario che il venditore proceda all’estinzione del medesimo, previo pagamento del capitale residuo, al fine di consentire la cancellazione dell’ipoteca.
Il rogito contiene l’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire. I contraenti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente e identificano, con i corretti dati catastali, l’immobile oggetto della vendita.
Dopo la registrazione dell'atto, la trascrizione, la voltura e tutte le eventuali comunicazioni o notifiche agli enti pubblici, vale a dire trascorsi circa due o tre mesi dal rogito, si potrà ritirare presso il notaio la copia autentica dell'atto di compravendita. Questa servirà prima di tutto come prova della proprietà e inoltre come punto di riferimento per le dichiarazioni o gli eventuali atti in cui sono richieste le coordinate dell'immobile.
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  #2  
Vecchio 02-09-2011, 11.43.19
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il raro caso della presenza di una servitù trascritta oltre 20 anni prima.
Chiariamo meglio questo passaggio fondamentale.
Sarebbe opportuno accertarsi dei pesi esistenti sul fondo oggetto di compravendita. Sia quelli da fondo servente che da fondo dominante. Prestiamo attenzione che vengano trascritti nel rogito pichè mentre alcune servitù sono intrinseche del fondo stesso, altre invece cessano al cambiare del possessore del fondo.
La servitù per destinazione del padre di famiglia e quelle per usucapione, se non trascritte presso la conservatoria e poi successivamente menzionate nel rogito, nel quale si specidfica l'acquisto anche di quest'ultime, cessano di esistere nel momento del passaggio.
Solo legate al possessore e non al fondo su cui gravano.
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  #3  
Vecchio 14-11-2011, 19.11.08
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ciao 90c avrei una curiosità
sono in procinto di acquistare un terreno agricolo diviso a catasto tra 2 proprietari (ovvero i figli che hanno ricevuto in eredità circa 10 anni fa il terreno stesso).

Non essendo l' attività agricola la mia attività principale non ho diritto alle varie agevolazioni pertanto l' atto notarile mi viene a costare 1000 euro in più rispetto ad un atto semplice.

Volevo pertanto chiederti se c'è un modo più economico per acquistare tale terreno, grazie.

c'è un modo per spender meno rispetto alle due volture che mi hanno proposto?

Grazie

Ultima modifica di 90 c : 14-11-2011 alle ore 22.51.37
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  #4  
Vecchio 14-11-2011, 23.24.13
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Puoi spiegarti meglio?
Cosa ti costa di più?
La voltura catastale è a valle del rogito.
Cosa intendi per mi costa di più rispetto ad un atto semplice?
Forse intendi che devi fare due compravendite distinte?
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  #5  
Vecchio 15-11-2011, 12.51.31
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essendo due atti distinti esatto devo fare due compravendite distinte...

volevo sapere se c'è un' altro metodo non so... accorpamento...donazione non ho idea...
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  #6  
Vecchio 15-11-2011, 13.20.41
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Eviterei sicuramente la donazione per numerosissimi motivi (revoca,collazione e non ultima l'elusione fiscale)
Eviterei l' acquisto della nuda proprietà, potresti ritrovarti sgradevoli sorprese.
Vista la piccola differenza di costo opterei senza nessun dubbio per la compravendita distinta. Altre soluzioni (vista la piccola differenza) risulta troppo rischiose a fronte del beneficio.
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  #7  
Vecchio 15-11-2011, 13.59.29
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ci sono circa 1000 euro di differenza (non sono agricoltore di professione)
ho capito che non si scappa di fronte al duro pugno della legge XD (delle tasse più che altro) per ora ti ringrazio...
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  #8  
Vecchio 03-11-2012, 00.16.28
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provo a sfruttare questo post...... Partiamo ora da questo punto, io e mia madre abbiamo in comune 3 particelle di terreno intestate al 50 % sarebbe possibile fare un atto dove io cedo l'1% del terreno(tot 5 ha) a lei e lei cede a me il 49% di queste 3 piccole particelle, sarebbe uno scambio potrei in questo modo evitare il diritto di prelazione dei vicini agricoltori diretti. Nè io nè mia madre lo siamo...... capisco che la cosa potrebbe sembrare strana ometto di spiegare i motivi perchè moltoo complicato ringrazio anticipatamente chi vorrà/potrà aiutarmi.
premetto che mia madre ha fatto rinuncia all'eredità in mio favore 2 anni fa.
l'1% che andrei a cederle fa parte dell'eredità a cui lei ha rinunciato.Grazie
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  #9  
Vecchio 03-11-2012, 04.08.09
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Nel caso di compravendite i familiari hanno la prelazione su tutti!
Non vedo la possibilita di interferenze nelle liberalita.
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  #10  
Vecchio 03-11-2012, 20.55.45
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provo a sfruttare questo post...... Partiamo ora da questo punto, io e mia madre abbiamo in comune 3 particelle di terreno intestate al 50 % sarebbe possibile fare un atto dove io cedo l'1% del terreno(tot 5 ha) a lei e lei cede a me il 49% di queste 3 piccole particelle, sarebbe uno scambio potrei in questo modo evitare il diritto di prelazione dei vicini agricoltori diretti. Nè io nè mia madre lo siamo...... capisco che la cosa potrebbe sembrare strana ometto di spiegare i motivi perchè moltoo complicato ringrazio anticipatamente chi vorrà/potrà aiutarmi.
premetto che mia madre ha fatto rinuncia all'eredità in mio favore 2 anni fa.
l'1% che andrei a cederle fa parte dell'eredità a cui lei ha rinunciato.Grazie
Quindi tu sei divenuta erede dell'intera quota?
Adesso tua madre vorrebbe cederti la restante quota in suo possesso del terreno?
Perchè fare una permuta invece della donazione?
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  #11  
Vecchio 03-11-2012, 21.15.58
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no devo fare in modo di non figurare come unica intestataria del terreno quindi sono io che devo cedere anche l'1% di quello che ho a mia madre (in tot io ho 5 ha mentre mia madre è intestataria del 50%con me di 3000 mq) in modo da evitare la convenzione col comune, e pensavo di fare una permuta per spendere meno ma soprattutto per evitare che i confinanti coltivatori diretti potessero esercitare diritto di prelazione.(per deruralizzare l'immobile se il terreno è intestato tutto a me il comune mi obbliga a vincolarlo per 20 anni) ..mentre così se la ditta è diversa dall'intestatario dell'immobile no.....un pò complicato spero di essermi spiegata bene!?
ps le 3 particelle che sono intestate al 50 % a tutte e 2 derivano da acquisti fatti da mio padre in regime di comunione dei beni con mia madre ....il restante terreno avendo mia madre fatto rinuncia è mio.... io dovrei fare in modo che tutto sia mio al 99% e l'1% di tutto sia suo eccetto l'immobile!.grazie

Ultima modifica di lellina10 : 03-11-2012 alle ore 21.31.59
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  #12  
Vecchio 03-11-2012, 22.01.23
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Doni la parte che ritieni necessaria a tua madre.
Hai altre sorelle\fratelli?
La compravendita con permuta (che sarebbe un falso palese in questo caso, oppugnabile da terzi) io la eviterei.
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  #13  
Vecchio 03-11-2012, 22.17.57
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no! niente fratelli nè sorelle. Grazie ....(soprattutto per aver cancellato)..il fatto che lei abbia fatto la rinuncia quindi non mi crea problemi... grazie ancora
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  #14  
Vecchio 03-11-2012, 22.34.29
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no! niente fratelli nè sorelle.
Non conoscendo a fondo la situazione, intuendo i buoni rapporti tra te e tua madre, potresti parlarne con un buon commercialista.
I benefici fiscali potrebbero essere non indifferenti.

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Grazie ....(soprattutto per aver cancellato)..il fatto che lei abbia fatto la rinuncia quindi non mi crea problemi... grazie ancora
La modifica al post precedente rendeva inutile per la discussione il post successivo tuo e mio.
Non conosco l'intera vicenda, ma se hai chiesto delle agevolazioni o contributi, potresti rischiare di perdere le agevolazioni qualora non siano maturati i termini legali.
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  #15  
Vecchio 04-11-2012, 09.13.17
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Ci sono questioni dove un buon consulente tecnico è il presupposto base affinchè si possa giungere indenni alla meta .
__________________
Ognuno è ciò che è,non ciò che finge di essere....
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  #16  
Vecchio 04-11-2012, 09.17.55
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no non ho chiesto nessun contributo anzi sono disposta a pagare gli oneri per intero al comune ma vorrei evitare di fare la convenzione in maniera da avere i terreni liberi da vincoli.... è l'unica cosa che mi preme! ...il tutto in tempi più brevi possibili.. grazie comunque!
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  #17  
Vecchio 04-11-2012, 21.01.54
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La convenzione che citi (evitiamo di scendere nei dettagli) ha un suo perchè.
La tua azione sarebbe elusiva. Che poi un tecnico comunale ti dica che sia fattibile........
Qui parliamo di compravendite, non di azioni elusive.
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  #18  
Vecchio 05-11-2012, 07.48.16
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quindi "ciò che non è espressamente vietato è consentito" ....non vale...
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  #19  
Vecchio 05-11-2012, 21.11.27
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quindi "ciò che non è espressamente vietato è consentito" ....non vale...
Certo che vale, però alcune condotte vengono punite, specialmente se c'è l'intenzionalità, il mancato riscontro economico, etc........
Esempio: in questo locale non entrano quadrupedi.
Se il mio cane entra su due zampe, mica posso pretendere che entri?
Le condotte elusive, basta sentire i telegiornali per quelle più "col botto", vengono punite.
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  #20  
Vecchio 05-11-2012, 21.31.03
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già fatta anche l'esperienza del telegiornale ...e più di una volta! vengo meglio in televisione che dal vivo ...vedrò cosa dirà il notaio
... tuttavia non ci sarebbe certo il mancato riscontro economico perchè io in questo modo pagherei di più ... ma avrei i terreni liberi....
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  #21  
Vecchio 05-11-2012, 22.25.11
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... tuttavia non ci sarebbe certo il mancato riscontro economico perchè io in questo modo pagherei di più ... ma avrei i terreni liberi....
Dipende da come interpreti questo "beneficio".
Avere dei terreni da vincolati ad edificabili (a titolo di esempio) come la interpreti? Anche se devo pagare una tassa doppia, se il valore del terreno si decuplica.................................
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  #22  
Vecchio 06-11-2012, 07.33.15
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se avessi 5 ha di terreno edificabile avrei già messo radici alle maldive
..... fregandomene dell incongruenza di alcune leggi... io il significato di questo vincolo proprio non lo capisco perchè mi devono obbligare per i prossimi 20 a mantenere coltivati i terreni se l'azienda agricola è stata chiusa e io faccio un altro lavoro .... peggio della galera almeno lì da mangiare te lo danno a noi fuori ci tolgono anche quello!
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  #23  
Vecchio 06-11-2012, 20.37.30
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se avessi 5 ha di terreno edificabile avrei già messo radici alle maldive
..... fregandomene dell incongruenza di alcune leggi... io il significato di questo vincolo proprio non lo capisco perchè mi devono obbligare per i prossimi 20 a mantenere coltivati i terreni se l'azienda agricola è stata chiusa e io faccio un altro lavoro .... peggio della galera almeno lì da mangiare te lo danno a noi fuori ci tolgono anche quello!
Perchè altrimenti non avevi il diritto di poter..............................
Comunque siamo andando off topic.
Sposterò i messaggi in un' altra discussione più indicata.
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  #24  
Vecchio 16-09-2013, 10.05.42
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Sembra che vengano apportate delle modifiche riguardo la tassazione in caso di compravendite, è così?

Estratto dall'articolo 10, comma 4, Dlgs 23/2011

"4. In relazione agli atti di cui ai commi 1 e 2 sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali.
5. Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2014.
"
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  #25  
Vecchio 19-09-2013, 14.40.01
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Per ora sembra di sì. Vedremo nei prossimi mesi se ci sarà qualche modifica.
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  #26  
Vecchio 02-12-2013, 08.35.29
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Per la PPC rimane tutto invariato grazie all'accoglimento di un emendamento nella legge di stabilità 2014.
Personalmente non capisco se l'emendamento sottoriportato "salva" anche l'agevolazione della legge della montagna.

G/1120/181/5
PANIZZA, BERGER, ZELLER, ZIN, PALERMO, COMAROLI
ACCOLTO
Il Senato,
premesso che:
nell'Unione europea a 15 membri la dimensione media aziendale in termini di superficie agricola utilizzata era di 25,2 ettari. In quella attuale, con 27 membri, tale dimensione è scesa a 22 ettari. Nei 10 nuovi Stati membri la dimensione media si riduce a 18,3 ettari, mentre nei due ultimi Stati aderenti (Romania e Bulgaria) è di 12,6 ettari per azienda;
a livello nazionale, il peso della frammentazione fondiaria è segnato da un'indicativa media di 6,7 ettari, contro i citati 18,3 della media europea. La notevole contrazione dei trasferimenti di terreni agricoli, conseguente alle difficoltà di accesso al credito, e la quasi coincidenza del numero dei trasferimenti nel 2010 con gli ettari trasferiti, mostra la patologica polverizzazione delle unità produttive nel nostro Paese (175.963 atti per l'acquisto di 175.189 ettari);
questi dati rispecchiano la distanza che, anche nei recenti trasferimenti fondiari, separa la dimensione media delle aziende italiane rispetto a quella delle aziende europee;
i trasferimenti possono ritenersi solo in parte rivolti all'accorpamento o all'arrotondamento della superficie aziendale. Dall'esame dei dati relativi al trattamento fiscale applicato alla registrazione delle compravendite dei terreni risulta che solo il 7,3 per cento degli acquirenti ha beneficiato delle agevolazioni riservate agli imprenditori agricoli. Pertanto è evidente che gli atti relativi ai trasferimenti di superfici inferiori ad 1 ettaro possono ritenersi, per una quota prevalente, rappresentativi della progressiva erosione della superficie agricola utilizzabile che viene destinata ad altre fiscalità;
infatti, i dati dell'Agenzia delle entrate per i quali risulta che la media di 3,5 soggetti destinatari dei diritti trasferiti, assieme a una dimensione media di appena 2 ettari dei terreni oggetto degli atti stessi (poco più di mezzo ettaro per destinatario), testimoniano l'alto grado di frammentazione che tuttora connota il mercato fondiario italiano;
la ripartizione degli atti secondo le classi dimensionali dei terreni conferma, due tendenze di fondo: la frammentazione fondiaria e l'erosione della superficie agricola utilizzata; assumono, inoltre, rilievo due ulteriori tendenze, presumibilmente di medio e di più recente periodo quali la polarizzazione delle acquisizioni tra due raggruppamenti quasi paritetici tendenti l'uno alla dimensione media delle aziende italiane e l'altro alla dimensione media delle aziende europee e la progressiva riduzione dei prezzi dei terreni con l'aumentare delle superfici oggetto delle transazioni;
oggi l'accesso alla terra risulta una vera barriera all'entrata per il giovane che vuole intraprendere un'attività agricola. Infatti, a differenza degli altri ostacoli che pure rendono difficoltoso l'accesso dei giovani al settore agricolo, la disponibilità di capitale fondiario non trova adeguati strumenti di agevolazione; l'acquisto della terra diviene un problema ancora maggiore nel caso di giovani che non si insediano in un'azienda familiare ma che provengono da altri settori produttivi o da una formazione agraria; una tipologia questa sempre più interessante ed in crescita;
i giovani che desiderano intraprendere l'attività agricola sono scoraggiati dalle barriere economiche del settore che sconta redditi medi più bassi rispetto ad altri settori risultando poco attrattivo e dalle barriere di mercato quali le difficoltà di accesso al credito, di accesso alla terra e di adeguata formazione del capitale umano;
dal 1° gennaio 2014, con l'entrata in vigore dell'articolo 10, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, recante disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, sarebbero state soppresse le agevolazioni tributarie per la piccola proprietà contadina previste dal decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25. La norma, per fortuna, è stata modificata;
oggi si paga l'1 per cento di imposta catastale fissa, più l'imposta di registro e l'ipotecaria fissa pari a 168 euro l'una. Dal 2014, avremmo avuto un'imposta di registro pari al 9 per cento;
paradossalmente, mentre da una parte si studiano forme agevolate, anche di carattere fiscale, per incrementare l'occupazione in agricoltura, con particolare riferimento a quella giovanile, l'imprenditore agricolo sarebbe stato privato di un'agevolazione fondamentale per la crescita dimensionale dell'impresa, venendo accomunato a soggetti diversi nei cui confronti è stata addirittura disposta la riduzione dell'imposta;
la soppressione delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina, peraltro sempre presenti nell'ordinamento nazionale a favore degli imprenditori agricoli professionali, avrebbe avuto un impatto negativo sul ricambio generazionale e la permanenza dei giovani in agricoltura. Inoltre, la soppressione delle agevolazioni creditizie per l'arrotondamento e la formazione della piccola proprietà contadina, imposta dall'Unione europea aveva già inferto un duro colpo alle aziende, in particolare quelle gestite da giovani imprenditori, costretti ad ampliarsi per poter sopravvivere;
considerato inoltre che:
nella generale soppressione di tutte le agevolazioni ed esenzioni tributarie, a partire dal 1° gennaio 2014, così come previsto dal comma 4 dell'articolo 10 del d.lgs. 23/2011, rientrano le agevolazioni previste per gli agricoltori delle zone definite montane dal DPR 601/73, il cui articolo 9 prevede che nei territori montani i trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici, fatti a scopo di arrotondamento o di accorpamento di proprietà diretto-coltivatrici, singole o associate (quindi validi per aziende che già possiedono terreni), sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e sono esenti alle imposte catastali, nonché le agevolazioni di cui all'articolo 5-bis del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228 in materia di compendio unico;
tali disposizioni risultano particolarmente gravi soprattutto per le zone definite montane, già largamente compromesse da fenomeni di spopolamento e di abbandono delle coltivazioni,
impegna il Governo:
a valutare la possibilità di promuovere o mantenere i benefici tributari a favore delle zone definite montane di cui al DPR 601/1973 (articolo 9), al fine di scongiurare lo spopolamento dei territori di montagna, all'abbandono dell'attività agricola nelle zone più difficili e orograficamente delicate del territorio nazionale e scongiurare, in definitiva, fenomeni di dissesto idrogeologico correlati alla mancata coltivazione;
a valutare, inoltre, la possibilità di salvaguardare le agevolazioni della piccola proprietà contadina in materia di compendio unico, definito dall'articolo 5-bis del d.Lgs 228/2001 quale estensione di terreno necessaria al raggiungimento del livello minimo di redditività determinato dai piani regionali di sviluppo rurale per l'erogazione del sostegno agli investimenti previsti dal regolamento (CE) n. 1257/1999 e dal regolamento (CE) n. 1260/1999, e successive modificazioni, nonché le agevolazioni previste dall'articolo 5-bis della legge 31 gennaio 1994, n. 97.
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  #27  
Vecchio 18-09-2014, 14.49.52
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la domanda è semplice:

terreno agricolo: valore 50.000 euro
acquirente: coltivatore diretto
regione: Piemonte

quanto spendo di atto, tasse, bolli e varie ed eventuali?
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  #28  
Vecchio 23-09-2014, 12.53.03
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Originalmente inviato da gigglhirn Visualizza messaggio
Per la PPC rimane tutto invariato grazie all'accoglimento di un emendamento nella legge di stabilità 2014.

................a valutare, inoltre, la possibilità di salvaguardare le agevolazioni della piccola proprietà contadina in materia di compendio unico, definito dall'articolo 5-bis del d.Lgs 228/2001 quale estensione di terreno necessaria al raggiungimento del livello minimo di redditività determinato dai piani regionali di sviluppo rurale per l'erogazione del sostegno agli investimenti previsti dal regolamento (CE) n. 1257/1999 e dal regolamento (CE) n. 1260/1999, e successive modificazioni, nonché le agevolazioni previste dall'articolo 5-bis della legge 31 gennaio 1994, n. 97.
la Piccola Proprietà Contadina è FUORI da questa proposta di emendamento.
il compendio unico è un altro tipo di agevolazione, fra l'altro molto vincolante (non lo svincoli neanche "mortis causa", continua ad esistere in mano agli eredi senza che possano suddividersi le proprietà o vendere i terreni per 10 anni)
inoltre nella realizzazione del compendio vengono coinvolti anche i terreni che già si possedevano i quali, rientrando nel compendio unico non si possono più alienare per 10 anni.
la regione veneto ha addirittura stabilità che il livello minimo di redditività è un limite "da non superare" per la costituzione del compendio.
per comprendere il compendio unico non basta lo studio del notariato nazionale consultabile qui
__________________
av salùt

Ultima modifica di azzeccagarbugli : 23-09-2014 alle ore 13.05.34
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  #29  
Vecchio 11-07-2015, 09.22.06
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Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum e vorrei un consiglio da perte di qualcuno esperto.
Vi espongo il mio problema:
Mio suocero sta vendendo un terreno nel terreno c'è un fabbricato che non è stato mai accatastato.
Dal rogito di donazione, datato 1968 mio suocero riceve questo podere dal padre il quale dona anche all'altra figlia una parte uguale di podere.
Il fabbricato ricade nella particella di mio suocero ma anche mia zia ha delle parti di proprietà sullo stesso; le parti sono ben definite nel rogito.
Adesso che mio suocero ha deciso di vendere il Notaio ha chiesto che il fabbricato venisse accatastato, ma mia zia non vuole saperne di accatastare le sue parti.
La domanda è come si può fare per accatastare il fabbricato e poter vendere il terreno?
Grazie

Ultima modifica di falco13 : 11-07-2015 alle ore 10.10.21
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  #30  
Vecchio 11-07-2015, 11.49.33
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Citazione:
Originalmente inviato da falco13 Visualizza messaggio
....Adesso che mio suocero ha deciso di vendere il Notaio ha chiesto che il fabbricato venisse accatastato, ma mia zia non vuole saperne di accatastare le sue parti.
La domanda è come si può fare per accatastare il fabbricato e poter vendere il terreno?
Grazie
Il notaio non ha dato nessun suggerimento?
Per l'accatastamento ti dovrai comunque rivolgere ad un professionista,individualo,mostragli gli atti ed avrai risposta mirata alle tue domande.
__________________
Ognuno è ciò che è,non ciò che finge di essere....
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